Hace poco en un grupo que tengo con colegas que quedaron de la universidad, uno de ellos solicitó si teníamos ejemplos de planos As Built, que para sorpresa de todos, en nuestras zonas de trabajo (Sector Público) no exigen a la fecha dichos planos puesto que no son obligatorios, o quizá algunos vengan camuflados en los tal llamados «planos de replanteados» al final de cada obra.
Lo que me motivó a investigar un poco y a escribir este blog, puesto que este tipo de método de trabajo, por llamarlo así, es muy utilizado y recurrente en otras zonas de mi país (Perú), siendo el sector Privado el que tiene cierta ventaja respecto a su utilización.
Los proyectos de construcción son «complicados», ya que durante la ejecución sufren algunos cambios por x o y motivos para que al final el producto terminado salga según lo planeado. Los problemas surgen inevitablemente durante la construcción, y los mejores contratistas (junto a un buen equipo técnico) demuestran su habilidad ajustándose a las desviaciones necesarias del diseño original.
Aquí es donde entran en juego los planos As-Built. Si bien no siempre son obligatorios, la mayoría de los clientes ( empresas privadas) requerirán un conjunto completo de planos As-Built (también conocidos como dibujos de registro o planos de registro) al final de un proyecto. Proporcionar estos dibujos es parte de la conclusión del proceso de gestión de la construcción y, a menudo, resultan útiles en el futuro. Como resultado, todos los contratistas deben estar familiarizados con lo que implica la creación de planos As-Built claros y útiles.
¿Qué son los planos As-Built?
Un plano As-Built es un dibujo revisado, creado y enviado por un contratista después de que se termina un proyecto de construcción. Contienen cualquier cambio realizado en los dibujos iniciales durante el proceso de construcción y proporcionan una representación exacta del edificio y la propiedad tal como aparecen al finalizar (lo que se percibe en la arquitectura o el acabado).
Las representaciones según los planos As-Built deben detallar la forma, las dimensiones y las ubicaciones precisas de todos y cada uno de los elementos dentro del alcance del proyecto. Cualquier modificación, ya sea menor o mayor, debe incluirse, junto con un registro de aprobaciones para acompañar los cambios.
Incluso los pequeños detalles como los materiales utilizados deben documentarse si difieren de los indicados en el plano original, con los materiales previstos pero no utilizados simplemente tachados, para permitir una referencia futura a los cambios que surgieron a lo largo del proceso de construcción.
¿Quién es el responsable de elaborar los planos As-Built?
Dado que los arquitectos y diseñadores, también ingenieros, crean los planos originales a partir de los cuales se basarán para empezar la construcción, estos son los más calificados para armar los planos As-Built al final de esta. Sin embargo, por lo general, solo tendrán una participación limitada en la construcción del día a día. Esto significa que no estarán al tanto de la mayoría de los cambios realizados durante la finalización del proyecto.
Como resultado, el contratista a menudo será responsable de la precisión de los planos As-Built al final de la construcción. Esto tiene sentido, ya que el contratista es responsable de la construcción real y puede documentar claramente los cambios a medida que van ocurriendo. Desafortunadamente, muchos contratistas eluden su responsabilidad de crear un conjunto de planos As-Built de la obra y optan por dedicar su tiempo y recursos a otras tareas hasta el último minuto posible, o en todo caso, no tienen al personal idóneo que vaya realizando las modificaciones.
En el caso de que se produjeran muchos cambios en el transcurso de un proyecto o de que esos cambios estuvieran mal documentados, es posible que trabajar en los planos As-Built a último minuto sea una pésima idea. Por ello la importancia de una correcta supervisión, y yo se que muchos clientes no optan por el costo añadido, pero que sin embargo, los beneficios inclinan la balanza frente a un ahorro ilógico.
¿Cuando empezar los planos As-Built?
La creación de los planos As-Built requieren una cuidadosa atención a los detalles y un seguimiento meticuloso del desarrollo del proyecto de principio a fin. Dicho esto, producirlos no necesita implicar una gran carga de tiempo o energía, más allá de lo que es necesario para completar con éxito un proyecto en primer lugar.
Es una buena idea realizar un seguimiento y registrar de forma activa cualquier cambio del dibujo inicial a medida que se produzcan. Esto aclara el propósito de cada desviación y hace que el trabajo de armar los planos As-Built sean relativamente sencillos. Poder documentar cualquier cambio en la construcción también indica un grado de profesionalismo que seguramente será apreciado por su cliente.
Por otro lado, no documentar los cambios que surgen a lo largo del proceso de construcción no solo puede generar una confusión frenética cuando el proyecto se acerca a su finalización, sino que también puede resultar en un dibujo final inexacto (muchas veces visto en obras públicas). Si tuvo que hacer varios cambios en cualquier aspecto del proyecto, cualquiera de las especialidades, existe entonces una gran posibilidad de que las modificaciones se agraven, haciendo que su asignación o comprensión final sea indescifrable.
¿Por que son importantes los planos As-Built?
Los planos As-Built pueden ser útiles para cada una de las partes que conforman un proyecto de construcción por diferentes razones.
Para los contratistas, los planos As-Built proporcionan un registro claro de los cambios que se persiguen en las etapas intermedias de la construcción y facilitan la visualización clara de los siguientes pasos. Esto hace que sea mucho más fácil notar las complicaciones introducidas por los cambios y resolver el problema con anticipación.
Para los clientes y propietarios de edificios, es esencial tener un conjunto completo y detallado de planos As-Built. Dado que los planos de construcción contienen registros de todas las instalaciones, son una ayuda invaluable si el propietario decide modificar el edificio en el futuro, o si surgen problemas que el propietario necesita solucionar.
Debido a que los planos As-Built también son valiosos para los futuros compradores de la propiedad, son una parte útil de la venta final. Proporcionan un testimonio claro de lo que se vende y compra exactamente y sirven como base para cualquier desarrollo o modificación futuros.
¿Cómo crear eficientemente los planos As Built?
Ahora que he explicado un poco de que trata esta «onda» de los planos As-Built, profundicemos en lo que implica la creación de un dibujo útil según lo construido.
Como se mencionó, los planos As-Built deben registrar cualquier cambio realizado en el diseño original durante el proceso de construcción. Estos cambios deben explicarse claramente por escrito, junto con la fecha en la que se realizó el cambio. Se debe especificar cualquier desviación del plan original, ya sea que el cambio fue en el diseño, la ubicación, los materiales utilizados o todo lo anterior.
Los detalles como el código de color, la escala de dibujo y el formato de los cambios registrados son todos importantes en aras de la coherencia y un producto final útil. Los dibujos As-Built desordenados pueden confundir a los futuros usuarios. Proporcionar planos As-Built confusos es casi tan malo como no proporcionar los planos As-Built.
La revolución digital ha simplificado enormemente el proceso de elaboración de los planos. Ahora, los documentos mecanografiados y los planos de dibujo se pueden compartir por correo electrónico. Además, el software proporciona cada vez más funciones de gestión de proyectos como seguimiento de versiones, seguimiento de documentos y validación de permisos.
Mejora el producto final de tu trabajo con estándares digitales
Los que me leen sabrán que soy un fanático de aportar valor agregado a las cosas, eso incluye a mi trabajo como profesional, por lo que como un último dato respecto a los planos As-Built, es el de recomendar utilizar las nuevas tecnologías, por llamarlas así, en todos los proyectos en donde se encuentren inmersos, hablando específicamente, la metodología BIM.
Utilicemos esta metodología, y encontremos el software adecuado para poder realizar los cambios, y que este repercuta en todas las especialidades, usando funciones como las siguientes:
- Control de versiones
Cargar y comparar fácilmente todas las diferentes versiones de los planos As-Built para rastrear los cambios a lo largo del tiempo.
- Registros de hora, fecha y ubicación
Registrar automáticamente la fecha y la hora de todos los cambios en el plan original y registre su ubicación exacta. Eso significa que los futuros contratistas o equipos de mantenimiento pueden averiguar exactamente dónde ha ocurrido un cambio.
- Notas detalladas (mecanografiadas, no manuscritas)
Grabar todas las notas y cambios usando texto en una aplicación. Eso significa que son fácilmente legibles. También poder almacenar grabaciones de voz para obtener información adicional a partir de la fecha de la decisión. Todo eso gracias a la nube, y a las múltiples aplicaciones que nos pueden otorgar ese beneficio.
- Fotos
Durante la construcción y durante el ciclo de vida de un edificio, puede fotografiar y registrar todos los cambios. Eso hace posible que los futuros trabajadores comprendan los cambios anteriores.
- Grabado permanentemente en la nube
Con dibujos digitales los planos As-Built, puedes almacenar de forma segura todos los cambios en la nube (La que mejor creas conveniente). No hay posibilidad de que se pierdan en los archivadores o se tiren, como pasaba antes.
Es válido comentar que para cada proyecto de construcción, proceso de construcción, el proceso de planificación y la misma construcción en si es diferente, uno no sabe las cosas que puedan ocurrir antes, durante y después. Pero espero haber explicado un poco sobre la utilidad y la importancia de los planos As-Built para toda construcción, sea esta obra pública o privada.
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